過去，投資幾套房子、躺平成為“包租婆”，是不少都市打工人的夢想。然而現在不少一線城市的房東卻開始面臨房子空關、房租直降千元的窘境。

“照這個行情，估計一年房租收入要少掉兩萬多。”近日，上海一名房東對記者說道。機構“二房東”的日子也不再好過，迫于企業生存壓力，有大型住房租賃公司去年年底經歷了大規模裁員以及與房東重新談判簽約。

大城市房租為何出現普跌？除了年尾租房需求轉弱，保租房的大規模集中入市也正深刻改變著租房市場的格局。

房租直降千元仍找不到租客

40多歲的左文在上海打拼已有近20年，近五年來他買下了兩套房，一套120多平方米用于自住，還有一套是面積約50平方米的老公房，用于出租。

就這樣，左文當上了“房東”，他那套老公房距離陸家嘴核心區僅約兩公里，一室戶，以往月租能達到6500元，一年可以收租78000元。

“我這套房子因為位置優越，過去是不愁出租的，幾乎從不空置，現在情況不一樣了。”近日，左文告訴記者，去年四季度原來的租客搬走了，他就將房子掛牌出租，沒想到一個月都無人問津。之后他把月租金降了500元，還是租不出去，現在掛牌租金已經降到了5500元/月。

“就算這個月能把房子租出去，相比之前租金的減少，再加上空置期，我一年大概少掉兩萬多的收入。”左文說道。

左文的情況不是個例，從去年下半年開始，很多上海房東都感覺到房子不好租出去了。

服務于老靜安片區的一名中介經紀人告訴記者，他手頭有一套兩室戶的老房子，以前8500元/月的價格，上線后就能迅速租出去，去年年底租客未到合約期滿就提前搬走，房子就開始空關，目前一個多月了，租金一降再降，房東是個上海爺叔，他表示6500元/月也行，但還沒有尋到合適的租客。

王雪薇是一個外企白領，在上海已經租了很多年房子，她感覺從2022年下半年開始，房租就有下行趨勢了，那時候她就搬過一次家，房租沒變，居住條件卻變好了。2023年下半年，王雪薇又搬家一次，同樣地段、質量差不多的房子，租金少了500元/月，一年能節省6000元。

租房市場中的個體感受能否反映真實的市場溫度？從數據面來看，全國租房價格出現一波普跌，北上廣深四個一線城市原本行情最為堅挺，這一輪卻出現領跌。

根據1月8日中指研究院發布的報告，2023年全國重點50城住宅平均租金累計下跌0.3%，春節后及畢業季租金曾出現季節性上漲，但第四季度再次轉弱。

由緯房研究院、貝殼研究院等機構合作的住房大數據監測系統顯示，截至2023年第三季度末，重點40城住房租金指數為100.06，相對于二季度末下降0.99%，與2022年三季度末相比，住房租金水平下跌了0.66%。其中，一線城市住房租金表現不及預期，呈普遍下跌態勢，上海三季度末住房租金環比下跌2.1%，同比下跌2.9%；北京和廣州三季度住房租金環比跌幅分別達到1.28%和1.32%，與2022年三季度末相比，兩城住房租金雖略有下降，但基本持平；深圳三季度住房租金也環比下降，跌幅為0.93%。

租金的下跌反映出租房市場需求不足，一些機構“二房東”的日子也不好過了。

近日，一家大型住房租賃服務企業的內部人士對記者表示，該公司在去年年底進行了一波大裁員。這家公司的商業模式是吸納普通房東手中房源，統一裝修或修繕后放入互聯網線上平臺出租，即典型的機構二房東模式，到2023年下半年，整體空關率已達到近三四年來最高。

“除了裁員，公司的管家還在跟個人房東進行重新談判，要求個人房東體諒公司目前經營困難，增加空置寬限期，或者同意降低過去合同中已簽訂好的租金。”上述人士稱。

多重原因導致房租普跌

上海中原地產資深分析師盧文曦表示，從中原地產監測的租金指數來看，2023年第四季度的住房租金下跌幅度確實超過了往年同期。

“原本每年的第四季度房租指數都會下滑，是正常現象，因為四季度本身就是租房淡季，不過，2023年確實下降得更多一些。”他表示，造成一線城市房租下行的原因是多方面的。

他認為，根本原因還是人口流動導致的租房需求不足，此外，租金與房價有一定關系，隨著房價下跌，租金自然也跌了。

從數據面來看，住房租金的下跌與房價下跌確實是同頻的。根據國家統計局數據，2023年11月，70個大中城市房價總體延續降勢，其中一線城市新房價格環比下降0.3%；二手房價格環比下降1.4%，北京、上海、廣州和深圳環比分別下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。

有分析人士認為，在高掛牌量的背景下，二手房較為難賣，因而有不少房東暫時選擇“售轉租”，導致更多房源進入租賃市場，拉低了價格。

此外，盧文曦認為，大量保租房的集中入市，使得住房租賃市場的格局已徹底轉變。

以上海為例，從2017年開始上海出讓租賃住房用地，到目前為止，已累計出讓222幅，總建筑面積近1900萬平方米，可提供超過25萬套租賃住房，其中大部分為保障性租賃住房。

這些保租房項目位置好、面貌新、價格公道，相比個人或者二房東手中的房源，更受租房者青睞。

根據上海市房管局發布的統計數據，上海保租房項目分布在16個行政區及臨港新片區，其中，中心城區約占61%、外環外約占39%，新建類項目位于中心城區的占比為42%、外環外占比58%。保租房規劃選址在軌交站點周邊供地的接近半數，八成地塊輻射覆蓋各類高校及科研院所、科創園區、產業集聚區、商業商務集聚區等租住需求集中區域。在房型設計方面，這些保租房項目聚焦小戶型，有一室戶、一室一廳、二室戶、二室一廳等多種戶型，能滿足新市民、青年人在創業發展、生活改善不同時期對居住空間的需求。

“今年上海的保租房、人才房集中入市，明顯吸納了不少需求，租個人房東房子的租客就少了很多。”盧文曦表示。

一家大型住房租賃企業的人士也對記者表示，今年中央經濟工作會議提出，要加快推進保障性住房建設，各大城市近期正加快有關工作的推進，未來保障性住房的房源一定會越來越充裕，相對來說，不管是房東還是二房東，還想像過去那樣“躺平”收租是很難了。“我身處這個行業，也非常有危機感，如果希望這個行業還存在價值，那必須提高房源質量、提升服務，不然就會被市場淘汰。”